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3月13日下午，湖北十堰風(fēng)沙撲面。沿浙江路東行不遠，馬路南側一大片曠地靜待開(kāi)工。
但據本報記者調查，“公務(wù)員小區”在籌建設計上，嚴重“走樣”。大量擁有多套住房的公務(wù)員仍具有申購資格，這與針對“住房困難”的初衷完全背離。不止于此，由于超低的銷(xiāo)售定價(jià)與市價(jià)存在較大的“價(jià)差”，導致具備申購資格的公務(wù)員極易在二級市場(chǎng)轉售牟利。
更大的障礙，則是資金問(wèn)題。本報記者知悉，十堰政府一度計劃在小區動(dòng)工前，提前繳納首付房款，事實(shí)上是一種變相集資建房——這與中央禁止機關(guān)單位集資建房的精神明顯有悖，也不符合現行的商品房預售許可證制度。正因為存在政策阻力，目前預繳房款的計劃，基本處于停滯狀態(tài)。
十堰“公務(wù)員小區”破土在即，但質(zhì)疑已接踵而來(lái)。
爭購“公務(wù)員小區”
位于浙江路路口的和昌國際城售樓部，銷(xiāo)售人員熱情地招待每一個(gè)前來(lái)的購房者。
3月13日下午，本報記者以購房者身份走進(jìn)售樓部，現場(chǎng)一位銷(xiāo)售人員手指著(zhù)三期項目的沙盤(pán)模型特意提醒：“三期項目是‘公務(wù)員小區’不對外，這一塊的銷(xiāo)售由領(lǐng)導直接負責，我們不插手�！�
和昌國際城項目位于十堰市茅箭區浙江路，公開(kāi)資料顯示，整個(gè)項目占地超過(guò)1000畝，規劃總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，為商住混搭的城市綜合體。目前，其一期、二期項目已公開(kāi)銷(xiāo)售。
籌建中的“公務(wù)員小區”位于和昌國際城三期，本報記者現場(chǎng)看到，目前土地已經(jīng)部分平整，但尚未正式動(dòng)工。而在十堰市直機關(guān)內部，籌建“公務(wù)員小區”的計劃卻已引起騷動(dòng)。
據嚴清華介紹，此次申購“公務(wù)員小區”（即讓利商品房）的人數總量并沒(méi)有限制：“只要符合我們申購條件的，都可以報名�！�
而據本報了解，此次申購范圍相對寬泛，涵蓋2012年12月31日前在編的十堰市直黨政群機關(guān)和市直黨委政府直屬正縣級事業(yè)單位的在職和離退休的所有干部職工。但有兩個(gè)關(guān)鍵的約束條件，一是，在二次房改后夫婦雙方及未婚子女中任何一方參與單位集資建房及單位團購房的干部職工不屬于認購對象；二是，夫婦二人或未婚子女同屬購房范圍的，只確定一方為認購對象。
另?yè)私�，籌建“公務(wù)員小區”的和昌國際城，為一個(gè)商業(yè)綜合體項目。目前，已有包括紅星美凱龍、大型商超、高檔影院計劃入駐，在作為三線(xiàn)城市的十堰，該項目有著(zhù)相對完善的配套環(huán)境。正因如此，和昌國際城一度成為當地的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，來(lái)自當地房地產(chǎn)咨詢(xún)機構十堰印象置業(yè)顧問(wèn)有限公司的數據顯示，2012年四季度，和昌國際城以385套的成交量，位于十堰商品房銷(xiāo)售排行榜的首位，儼然當地的“明星樓盤(pán)”。
最具吸引力的，則是“公務(wù)員小區”超低的定價(jià)。據嚴清華介紹，按照計劃銷(xiāo)售價(jià)格“將不超過(guò)每平米3000元”。
一個(gè)可供對比的價(jià)格是，前述銷(xiāo)售人員介紹，比鄰的和昌國際城一期項目的平均售價(jià)接近每平米6000元，二期項目采取團購模式，均價(jià)大約也在每平米4900元。而另?yè)私�，目前十堰市區商品房成交均價(jià)大約在每平米5200元到5500元之間——這意味著(zhù)，“公務(wù)員小區”的定價(jià)，可謂“對折”。
在此背景下，在十堰市直機關(guān)內部，籌建“公務(wù)員小區”的計劃一經(jīng)公布，隨即引起瘋搶�！爸灰欠仙曩彈l件的，不管現在手上有多少套房子，基本上都會(huì )報名申購�！笔呤邪l(fā)改委一在職人員家屬這樣告訴本報。
3月14日下午，十堰市住建委辦公室主任王勇告訴《經(jīng)濟觀(guān)察報》，大約在去年12月接到報名的通知，1月份就完成了申購名單的統計并上報。
據悉，“公務(wù)員小區”的設計方案反復調整�！拔覀儥C關(guān)分房嘛，講級別。市級領(lǐng)導、廳局級、市局級、縣處級、科級，房屋的大小結構也不一樣�！眹狼迦A表示，“最終的方案，還沒(méi)有確定。估計總套數在4000套到5000套之間�！�
據嚴清華透露，截至2月6日，十堰市政府機關(guān)事務(wù)管理局已接到了近5000人的購房申請，涉及超過(guò)100家市直機關(guān)單位：“目前，我們正在做購房資格審查的工作�！�
“讓利商品房”？
自“房改”政策取消以來(lái)，如何解決大量的基層年輕公務(wù)員的住房困難問(wèn)題，這成為十堰籌建“公務(wù)員小區”的初衷。
“十堰市財政比較困難，貨幣化補貼也沒(méi)有到位，所以很多新參加工作的人，沒(méi)有趕上福利房的人，就存在住房困難的問(wèn)題�！眹狼迦A對本報介紹，事實(shí)上，歷屆十堰市委、市政府都曾計劃改善公務(wù)員住房問(wèn)題，但一直未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
2012年初，時(shí)任十堰市委、市政府將“解決基層公務(wù)員住房困難”的問(wèn)題，再度提上日程。嚴清華透露：“當時(shí)的設想是，聯(lián)系一個(gè)開(kāi)發(fā)商，找一個(gè)地方，針對這些沒(méi)房子但要求買(mǎi)房子的機關(guān)的工作人員組織起來(lái)，一起去跟開(kāi)發(fā)商商量一個(gè)優(yōu)惠一點(diǎn)的價(jià)格�！�
“但面臨的第一個(gè)問(wèn)題，是要找政策依據�！眹狼迦A直言。與之相關(guān)的背景是，早在2006年8月，國家建設部、監察部、國土資源部曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》，全面停止黨政機關(guān)集資合作建房。
基于此，十堰市有關(guān)部門(mén)主動(dòng)向湖北省政府機關(guān)事務(wù)管理局、湖北省監察廳等多個(gè)部門(mén)匯報，爭取政策支持�！熬C合考慮各方面的意見(jiàn)，最后我們定位為‘開(kāi)發(fā)商讓利商品房’�！眹狼迦A表示，制定的運作原則是，政府不拿地、財政不貼錢(qián)、程序不違規。
在此背景下，在十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕多年的和昌地產(chǎn)，成為十堰政府籌建“讓利商品房”的合作對象�！半p方是按照平等協(xié)商的原則，包括每平米不到3000元的銷(xiāo)售均價(jià)，都是雙方自愿接受的�！眹狼迦A這樣告訴本報。
對于“讓利商品房”與市價(jià)存在巨大的“價(jià)差”，嚴清華解釋?zhuān)壳�，十堰市商品房包含各種開(kāi)發(fā)成本和稅費在內，每平方米成本不超過(guò)2650元：“和昌由于拿地較早，地價(jià)遠低于其他開(kāi)發(fā)商取得的土地價(jià)格，因此成本遠低于十堰平均水平�！�
據本報了解，和昌集團取得的國際城項目用地，當時(shí)采取的是一種“類(lèi)BT”模式。由于十堰地處山區，市政工程成本極高，而十堰政府財力有限。在此背景下，2005年前后，和昌集團作為當地招商引資項目，替政府修建浙江路，而政府則將周邊的土地開(kāi)發(fā)權，以較低的價(jià)格出讓給和昌，作為一種補償。據悉，目前和昌國際城地塊，當時(shí)拿地價(jià)一畝不足30萬(wàn)元。
該說(shuō)法也得到了和昌地產(chǎn)方面的證實(shí)。3月14日，和昌(十堰)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)吳龍圳在接受《經(jīng)濟觀(guān)察報》電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)透露：“即便每平米3000元的售價(jià)，我們也是有利潤的�！�
此外，吳龍圳還表示，目前和昌地產(chǎn)公司存在資金壓力：“我們希望以降價(jià)走量的形式，實(shí)現資金的盡快回籠�！笔聦�(shí)上據本報調查，和昌國際城在二期項目銷(xiāo)售上，也采取了降價(jià)走量的團購策略，但成交均價(jià)卻都在每平米4000元以上。
對于本報記者質(zhì)疑，為何不干脆公開(kāi)降價(jià)走量，而僅把“讓利房”限定在公務(wù)員群體，吳龍圳未予正面回應，僅表示：“這是一種營(yíng)銷(xiāo)策略�！�
而嚴清華在接受本報采訪(fǎng)時(shí)則坦言：“和昌在十堰還有大量的土地有待開(kāi)發(fā)，也希望跟政府各個(gè)部門(mén)搞好關(guān)系。因此，他也愿意讓點(diǎn)利�！�
政策障礙和操作公平
作為“公務(wù)員小區”的開(kāi)發(fā)商，吳龍圳在受訪(fǎng)時(shí)一再強調，所謂的“公務(wù)員小區”，其本質(zhì)是一個(gè)“團購”的形式。
但據本報記者調查，事實(shí)或許并非如此。十堰市房管局市場(chǎng)監管科負責人杜濤明確告訴本報記者，“團購”的前提是，該項目必須取得了預售許可證。
而本報獲得的一份十堰市機關(guān)事務(wù)管理局的內部資料顯示，按照原定的計劃，2013年正月十五過(guò)后，將預交房款總價(jià)的40%。但吳龍圳明確告訴本報，和昌國際城三期項目尚未開(kāi)工，不可能拿到預售許可證。
這意味著(zhù)“提前預交房款40%”的計劃一旦實(shí)施，其實(shí)質(zhì)絕非是簡(jiǎn)單的“團購”，而是一種變相的集資建房。
與此相關(guān)，十堰市有關(guān)部門(mén)一度設計了一個(gè)“擦邊球”的解決方案。即設定一個(gè)公共賬戶(hù)，由開(kāi)發(fā)商、購房人監督小組和十堰市機關(guān)事務(wù)管理局三方監管，預收房款但不直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，以此規避政策限制�！暗@個(gè)方案還沒(méi)有最后確定�！眹狼迦A告訴本報。
而據本報了解，由于和昌國際城三期項目地處山體，是在“削山平土”上籌建，開(kāi)發(fā)商前期投入不小，存在一定資金壓力�！伴_(kāi)發(fā)商希望在取得預售許可證之前，收一部分首付，但目前還沒(méi)有最后確定�！眹狼迦A直言，“如果滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商這個(gè)要求，肯定跟國家的法律法規有相悖的地方�！�
正因為存在上述政策障礙，本報了解，至今“公務(wù)員小區”的籌建僅完成了名單的申報工作，尚未收取房款，項目也遲遲未見(jiàn)開(kāi)工。
另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，則是“公務(wù)員小區”申購政策的存在“漏洞”，極易給部分沒(méi)有實(shí)際住房需求，但具備申購資格的公務(wù)員，帶來(lái)巨大的牟利空間。
按照現行的申購政策，主要的資格審查集中在是否享受過(guò)“房改”、單位集資建房和單位集體購房等福利待遇，但對于申購者是否擁有商品房卻沒(méi)有限制�！叭绻巳藳](méi)有享受房改或者福利房，無(wú)論有多少套商品房，他還是可以參與這次申購的�！眹狼迦A明確告訴本報。
這與“為解決公務(wù)員住房困難”的初衷明顯有悖。事實(shí)上，本報獲得的一份申購名單中，包括十堰市住建委、十堰市發(fā)改委的副廳級、正縣級的在職和離休領(lǐng)導，有的甚至是所在機關(guān)單位的“一把手”。他們未必是真正意義上的“住房困難”群體。
更為嚴重的是，本報從十堰當地房屋中介獲悉，籌建“公務(wù)員小區”的計劃在機關(guān)內部公布不久，今年2月份開(kāi)始，即有人通過(guò)房地產(chǎn)中介聯(lián)系“倒賣(mài)指標”。這樣的信息，在十堰各大房地產(chǎn)網(wǎng)站并不少見(jiàn)。當本報記者以購房者身份聯(lián)系其中一位中介經(jīng)紀人時(shí)，對方提醒：“由于是公務(wù)員內部房，所以需要等他們拿到‘兩證’后，才能辦理過(guò)戶(hù)�！�
對此，嚴清華在接受《經(jīng)濟觀(guān)察報》采訪(fǎng)時(shí)表示：“申購者必須是本人，但在取得‘兩證’后，他要在二級市場(chǎng)去轉售，這是他的自由，這個(gè)沒(méi)有限制�！�
嚴清華進(jìn)一步解釋?zhuān)赡艽嬖谶@樣一種情況：“申購者本人并沒(méi)有住房需求，但是他的親戚、朋友也愿意獲益�？赡軖斓氖俏遥ㄖ干曩徴撸┑拿�，但是錢(qián)是你交，房子也是你住，拿到‘兩證’后再做變更�！眹狼迦A進(jìn)一步補充道：“這是我的猜測。這種情況肯定是存在的，我們也沒(méi)有辦法制約它�！�
另?yè)䥽狼迦A坦言，此前一度考慮過(guò)設置“五年內不得轉讓”的限制，但這又與商品房的市場(chǎng)化屬性有悖。
一個(gè)值得關(guān)注的事實(shí)是，按照計劃“公務(wù)員小區”將在2014年6月建成集中交付。這意味著(zhù)，在短短一年的時(shí)間內，具有申購資格的公務(wù)員，就可以在取得“兩證”后，在二級市場(chǎng)公開(kāi)轉售牟利。
若以“公務(wù)員小區”平均120平米的建筑面積，平均每平米2800元的售價(jià)，參考十堰市商品房每平米5200元的成交均價(jià)，初略估測單套房的轉售獲利將超過(guò)25萬(wàn)元。而按照4500套的籌建計劃估測，整個(gè)“公務(wù)員小區”的“讓利”高達11.2億元。但該估測，未經(jīng)十堰政府方面正面核實(shí)。也就是說(shuō)，一套房在一年之內就有20多萬(wàn)的利潤。
“這里面的確有獲利空間�！眹狼迦A坦言。
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